餐饮店选址技巧分析

一 商圈确定

通过商圈调查可以预估餐饮店坐落地点可能交易范围内的住户数、消费水准、流动

人口量、营业额通过实地评估就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与

流量、接近性、视觉效果等判断该点是否适合开店这样才不致因为盲从而冒然开店得

不偿失。

商圈的意义及其重要性

商圈意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆

1000米乡镇地区则可能是方圆 3000米就餐不方便缺乏竞争等因素视具体情况而

百分之80的客户群来源于步行5-10分钟路程的客户。

定。故商圈的选择必须谨慎且要调查清楚方能开创自我的生存空间。

一般而言涵盖面越大表示商圈越大但实际上在预开设店的周围一定有竞争店

经营业绩将会被竞争者所瓜分所以对商圈的评估并非一成不变事实上是充满了变数

评估必须面面俱到。

经营一家成功的餐饮店所需要的条件很多不过商圈好坏对营运成功的影响力可

说是关键因为地点好坏直接影响餐饮店营运的成功率达60%。因此如何选择一个良好

的商圈对餐饮店日后的经营发展有很大的影响。

商圈的类别

商圈的变化时时牵动着业绩的发展因此在开店时商圈的设定异常重要。

商圈设定分类

商圈的设定大致上可分为两种型态。

1徒步为主的商圈。例如商业区、住宅区等以店为中心半径约1000米以走得

到且快速方便为主。

2车辆动线为主体的商圈例如交叉路口附近及郊区外主干路上此种商圈大多设

置于郊外或下班路线上有方便的停车空间及良好的视觉效果可满足流动车辆人口的就餐

需求。

商圈以区域大小的分类

1临近中心型。其商圈的设定大约在半径500~1500米左右即徒步商圈此类型商

圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。

2地区中心型。其商圈的设定一般在半径3000米我们称之为生活商圈。

3大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。

4副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方可以转换车而形成交通集会地。

5都市型。商圈可涵盖的范围可能是整个都市的四周其交通流或人潮流的层面

可能来自四面八方。

商圈的特性

商圈的特性若依通常的习惯常将实地环境分成下列几种。

1住宅区

住宅区内的户数基本上须达1000户左右如以一户4人来计算则人数将达4000人左

右。

2教育区

教育区及附近有大、中、小学等学校其中以私立学校较为理想因其学生大多比较有

钱消费层次比较高。当然也不能忽视补习班补习班的集中区将更理想。

3办公区

办公区指办公大楼林立的地区一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人尤其办

公大楼内的上班族外食比例非常高。

4商业区

商业区指商业行为集中的地方由于过路客的增加形成各种餐饮店聚集之处以快餐

为主。

5娱乐区

娱乐区指以休闲消费为主的商圈通常玩乐之后需要补充体力。

不难发现住宅区的顾客群较为稳定而且一般性的消费也较固定如再加上交通主动脉的

配合因为增加部分的外来客将使该区的业绩有上升的可能。

商圈店址调查要点与评估

店址选择的好坏在开店战略中是至关重要的。失败店的主要因素有以下三点

1地点选择失败

2不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准

3许多餐饮店的连锁加盟部为了达到开店数量的目标而开店因此产生了许多失败

店。由上述因素可以发现商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言餐饮店在开

店之前对于实地调查作业应精心细致。如考虑店面出入的人口流量多少附近有几家同类

店或不同类店其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等均是衡量的重点。

相互引流搭配门店（理发店，美容店，培训中心，邮政，银行等）

配套设施（街铺的招牌门头是或显眼，停车方便和容量）（商场铺几个硬指标，商场品牌辐射，停车场容量，电影院餐饮店选址，儿童培训中心）

商圈实地调查的要点

1开店地点周围住户的情形亦即所谓的居民居住条件其范围有以下几类。

①住宅的种类A单身住宅 B普通小区住宅分大、中型 C公寓分电梯大楼、

普通公寓 D高级住宅区。以上的住宅种类都适合开设餐饮店但贫民区、老人住宅区

则不太适合。

②住户的构成。餐饮店的客户群以20岁以上的青壮年为主单身男女尤其重要。如以

职业类别来看蓝领及白领阶层以及服务业人员都是比较理想的对象。商圈内有助于餐饮

店设立的设施有下列几种

*中小型企业内部没有餐厅

*中大型医院

*大学、专科及高中职校

*车站附近

*大型集中住宅区

商圈未来具体考虑如下

*地区内人口及户数的增加

*新设车站的计划

*学校的建设计划

*马路新设、增设及拓宽计划

*小区住宅的兴建计划。

2商圈内的竞争性。商圈内的竞争性指的是区域内的大型店、同类店或商业聚集较

多时要先确定是否还有设店的空间。

在地点位置详细图中可了解周围1500米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系

进而判断该点的位置是否理想。

方法如下中心点为预开的餐饮店的位置而3条圆虚线由内而外各代表500米、1000

米、 1500米的范围可将500米内的道路、住宅及公共场所注在圆内再进行分析与判断。

将车辆动线标示清楚这时设立地点附近的相关位置清清楚楚可以很清楚地判断哪一点

比较有利其车辆的动线是在哪里汇集广告效果哪一个比较理想哪里停车较方便等。

最后再把距离内的商圈标注清楚就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。

一条街有阴有阳（百分之80的人都走阳的这边餐饮店选址，剩下的人走阴的这边）

二 店址选择

1店址选择是一项大的、长期性投资关系着企业的发展前途。餐饮店的店址不管

是租赁的或是长期性投资关系着企业的发展前途。一经确定就需要投入大量的资金去

营建店铺。当外部环境发生变化时它不像人、财、物等经营要素可以作相应调整因其具

有长期性、固定性的特点。

2店址是餐饮店确定经营目标和指定经营策略的重要依据不同的地区有不同的社

会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特点它们分别制约着其所在地区的

餐饮店顾客来源及特点和餐饮店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。

3店址选择是否合适是影响餐饮店经济效益的一个重要因素。企业的店址选择得当

就意味着其享有“地利”优势。在同行业餐饮店之间如果在规模相当、菜品构成、经营服务

水平基本相同的情况下好店址必然享有较好的经济效益。

4店址选择要坚持“方便顾客”的原则以节省顾客的就餐时间并最大限度满足顾

客的需要否则将失去顾客的信赖、支持从而也就失了去生存的基础。

三 区域位置选择

1日常生活家常菜品这类菜品同质性大点菜率高同时价格较低味道差别不

大食用时求方便心理明显希望节省用餐时间。所以以这类菜品为主打菜的餐饮店应

最大限度地接近顾客的居住地区设在居民区附近商业街中或者上班族较为集中的地方辐

射范围以半径1000米为限步行10分钟为宜。

2经营地方特色菜的餐饮店提倡自己的地方特色。由于这类餐饮店价位相对较高

一般顾客对这样的餐饮店的需求是不定期的只有在想到这种风味的时候才会专门过来品

尝并且在就餐时都进行一定的比较除了口味以外便捷也是顾客考虑的主要问题之一。

经营这类菜品的餐饮店选择在商业网点相对集中的地区为宜如地区性的商业中心或交通枢

纽、交通要道的商圈。

四 分析交通条件

1从企业经营的角度来看对交通条件的评估主要有以下两个方面。

①在开设地点附近是否有足够的停车场所可以利用。中国的停车场实际占地面积占城

市规划中的比率比一些发达国家小很多。很多餐饮店没有自己固定的停车场一般是停放在

餐饮店前面一排即使有大的停车场也很可能是和别的企业单位合用。这样在车辆停放的

时候就会产生很多问题给餐饮店造成不必要的麻烦。所以是否有足够的停车空间就成了不

得不考虑的一个重要问题。

②餐饮店原料供应是否容易。这就要考虑可供餐饮店利用的运输动脉能否适应原料配送

的需求如果运货费用明显上升经济效益就会受到影响。

2为方便顾客就餐促进上座率的提升对交通条件作如下分析。

设在边沿区商业中心的餐饮店要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近客

流越多就餐就越方便。开设地点还要考虑客流来去方向如选在面向车站、码头的位置

以下车、船客流为主选在临近市内公共汽车站的位置则以上车的客流为主。

设在市内公共汽车站附近的餐饮店要分析公共车站的性质是中途站还是终始站是

主要停车站还是一般停车站。一般来说主要停车站客流量大餐饮店可以吸引的潜在顾客

较多中途站与终始站的客流量无统一规律有的中途站多于终始站有的终始站多于中途

站。

要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件如单行线街道禁止车辆通行街道

与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。

五 分析客流规律

1分析客流类型。一般餐饮店客流分为三种类型。

①自身客流。指那些专门为到某餐饮店就餐的顾客所形成的客流这是餐饮店客流的基

础是餐饮店销售的主要来源因此新设餐饮店在选址时应着眼评估自身客流的大小及

发展规模。

②分享客流。指一家餐饮店从临近餐饮店形成的客流中获得的客流这种分享客流往往

产生于经常相互补充餐饮类型的餐饮店之间或大小餐饮店之间。如经营某类餐饮的补充餐

饮的餐饮店在顾客长时间吃一种餐饮后就会希望更换口味而转道另外一家餐饮店。

③派生客流。指那些顺路进店的顾客所形成的客流这些顾客并非专门来店就餐。在旅

游点、交通枢纽、公共场所附近设立的餐饮店要利用的就是派生客流。

2分析客流目的、速度和滞留时间不同地区客流规模虽可能相同但其目的、速度、

滞留时间各不相同要作具体分析、再作最佳地址选择。如在一些公共场所附近车辆通行

干道客流规模很大但客流目的不是为了就餐同时客流速度快滞留时间较短。

3分析街道两侧的客流规模。同样一条街道两侧的客流规模在很多情况下由于

光照条件、公共场所、交通条件设施等影响而有所差异。另外人们汽车、步行或驾驶汽

车都是靠右行往往习惯光顾行驶方向右侧的餐饮店。鉴于此开设地点应尽可能选择在客

流较多的街道一侧。

4分析街道特点。选择餐饮店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交叉

路口客流集中能见度高是最佳开店地点如果街道由于两端的交通条件不同或通向地区

不同客流主要来自街道一端表现为一端客流集中纵深处逐渐减少的特征这时候店址

设在客流集中的一端还有些街道中间地段客流规模大于两端相应的店址放置中间地

段就更能招揽潜在客户。

小结

首先目前餐饮业进入门槛较低、竞争非常激烈如果选择进入这个行业就需要在特色

上多花些心思了关键是能在食物、服务、装修气氛上与同类经营者拉开差距。

其次在选址的问题上更要谨慎餐饮业的选址往往关系到经营的成败。投资者需要调查

店址附近的商圈有多大消费人群有多少尤其是客流量方面更要统计出白天和晚上、工

作日和节假日等不同时间段的客流量要保证在最低客流量的时候也至少能收回成本。

另外还要考虑能够承受的房租价位和相关物业条件如水、电、煤、排污等等。例如肯

德基和麦当劳等餐饮店选址之前总要通过一套严谨的方法测算客流量、顾客消费倾向、消

费能力与消费习惯这点非常值得餐饮业的创业者学习。