《中国经济型酒店“商业神话”走向末路》一文引发业界对于经济型酒店当前的投资价值、加盟商与酒店集团博弈的高度关注。作为此次舆论的焦点之一,如家率先接受了记者的专访。没有回避,没有委婉。
问:经济型酒店目前处于怎样一个真实的市场状态,怎么看待现在的唱衰论?
如家:经济型酒店发展十几年以后,整个市场开始发生改变.原有的低端产品已经无法满足升级的需求了,但整体来讲还有非常大的发展空间。
以2020年年底数据为例,全国星级酒店平均出租率在50%左右,如家的数据是在80%左右;中国国家旅游局公布的全国酒店数据数据是29万家,星级酒店去年年底下降到12000家,占比4%,连锁酒店现在是16000家,占比5.5%。
星级酒店加上连锁酒店在10%左右,还有占比90%的个体的非连锁品牌,实际上都是我们不变的整合目标。
整个酒店业前段时间是一个下滑过程,一方面是受到中国整体的经济调整影响。但起伏是周期性的,酒店行业之后依然会有利好。
从如家持续经营的预期表现来看,2020年第四季度,全国经济型酒店同比提升了3.6%,收益同比提升了0.8%;今年的一季度,出租率同比提升了2.6,收益提升3.7%,市场实际的表现在明显提升。
问:按照经济型酒店投资一般三到三年半的回本标准来核算,目前达标门店的能有几成?放宽到如家所说的五年底线,又有几成?
如家:我们标准的回报是5年,以目前的租金、经营水平来看,我们认为5年是做酒店一个非常理想的投资回报周期,也符合我们的投资逻辑。
所谓3年回报,那是市场非常好的时候。所以现在业主要求3到3年半回本,那他是不了解这个行业,过高要求投资回报是不现实的。如果拿到这个物业非常便宜,经营做得非常好,实现了这个周期,那我恭喜他,但这个不是我们的投资逻辑。
但是由于市场有不确定性因素存在,比方说北方工业城市经济转型,市场受到影响比较大;新疆收到暴恐,这两年受影响较大;加盟商刚开一家酒店,旁边又开了其他一些店等等,这些都会受到一定的影响。单这也是投资人应该承担的风险。
问:对于新闻报道的管理费下调至4%后,征收标准不一引来老加盟商抗议,如家是怎么看?
如家:这是外界的误解,如家在面对市场变化做了一个政策调整,是出于两方面考虑。
一个是尽可能把加盟成本降低下来,我们希望调整收费之后变得更加合理,让加盟商更乐意接受。但是,如果集团促销为酒店带来更多客源和收益的话,这部分成本门店要分担;同时,把管理费降低降到4%后如家加盟商,我额外要收取积分费用——也就是100个积分收1块钱,这也是行业通用的办法。我们这样做的目的是让收费变得更加合理。
我们新的政策在老业主当中同样享用。从来没有抛弃老业主,这个是新的开发市场的需要,和更加合理化的选择。你可以选择执行标准,当然也可以维持你原来的合同,这个选择权在业主手上,如家是开放的,不存在对待新老业主标准不一。
问:加盟商抗议直营店违背距离原则优先派单,真实的排序情况是怎样?
如家:如家真实的预定原则是这样,如果我们用移动端,一定是根据位置由近向远;第二个根据客人自己具体的诉求,包括位置、品牌、价格,客人的选择是第一位的;第三,包括评论、wifi稳定、有停车场、餐厅供应等等,有这些高附加值的产品,我们会优先推荐给客人,让优质酒店保持更好的营收。这是一个公平的排序。
预定现在都是自动化,几千万个预定我都人工干预不现实。我们原则上都是按照以上规则排序。
在如家内部根本不会区分加盟和直营,因为酒店的名称连编号都没有,酒店预订系统内部也没有标注,后台人员根本不知道哪些是自营和加盟。业主说如家偏直营店这是不成立的。
一个企业要想做大,不可能在中间弄这种猫腻。随着市场的发展,现在直营是越来越少。既然加盟是如家未来主要的发展方向,如果让投资者没有回报,谁还愿意加盟?
问:如果有加盟商要求中途退出,如家持怎样的态度?
如家:严格来讲,这是违约行为,但是如家尊重业主的自我意志和选择。首先只要你符合如家标准,如家绝对不会单方面违约;但是如果你对如家失去了信心,愿意走的话,如家门向他们开放,他们有绝对的自主选择权。
尽管这是违约行为,如家保留追溯这个权利。
合作一定是双方自愿的选择,只要业主提出来是合理的建议,如家一定会接受;只要业主真的是碰到特殊的困难,我们也会想方设法帮他解决。但是当业主提出无理的要求,我们跟他协商,他也不能接受的话,如家不可能没有原则地让步。
投资成败是投资人的事,投资之前要做判断。如家可以给你专业意见,也可以给你把关。但是市场形势发生了变化,这个不是如家可以掌控的。
例如新疆所有的酒店一直是如家收益最高的地区,但是突然发生了暴恐,近两年受到严重影响。加盟商因为这个事情要求调整管理费了如家加盟商,就是没道理。
问:加盟商在亏损状态下申请自营未果,如家是出于什么考虑不予放行?
如家:酒店是一个很传统的行业,需要一定的经营,真正自己做是很难的,否则中国这么多的酒店,为什么平均出租率只有50%?
如家进入这个市场的时候,很快全冲到了100%。为了保障投资人的利益、保证产品一定的品质,当时我们的加盟原则是加盟+管理。事实也证明,这样的加盟原则,在这十几年来,对于如家健康的发展是非常有必要的。
但是从长远来,最终我们一定会放开让加盟商自己管理的。因为从我们的角度来讲,没有理由一直去帮业主管理。
但是加盟商管理的条件怎样、是否关注到消费者的利益、能否保证这个酒店的品质、愿不愿意意投入维护,对经营有无理性的认识、会不会去非理性竞争等等——是如家最关注的。
最怕放开以后,加盟商相互对内竞争,自损品牌。这个酒店让你管理后,不会造成负面的影响、质量的下滑、客人的投诉等等,我才能放开,这个是有原则的。
目前我们还在做试点,我们不知道在做的过程中,加盟商跟如家到底会发生什么问题,这些问题我找到了方法以后才能完全推开。因为如家有着连锁的两千多家酒店,如果没经过慎重实验就将管控放开,那不是乱套?如家要对自己的品牌负责,更要为所有其他的加盟商负责。
问:有加盟商提到的酒店单独签OTA给的佣金,和由集团转手征收的比例不一,是否存在这种情况?
如家:不存在这种情况。我们书面发了公函给OTA问询情况,OTA的公函回复不存在这种情况。
你们可以举证查处,OTA不会允许这样做。这样意味着OTA把自己的游戏规则打乱。
OTA跟如家合作,是因为如家有这么大的预定量,他才有可能给与我们一个战略合作伙伴的价格。在个别的城市的个别时间段,OTA可能会做一些促销活动,这个促销活动的佣金会降下来,但实质上集团也降了下来。
而且与OTA的合同是集团签订的,但是门店跟OTA直接结算佣金,我们根本就没有介入,所以不存在中间有任何利益牵扯。为加盟商考虑,我们也一定希望借这么大的预订量把佣金降下来,让加盟商享受到利益。未来我们还会持续争取让OTA把价格降下来,但这需要双方持续的谈。
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