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如果加盟奶茶的话，大致有3种价位。不要只计算加盟费，房租物料人力都算进去。

1、10万以下：不算什么品牌的，加盟费用5万以下，开下来10万以下。

2、30-40万：每个区域的网红茶品，代表为安徽的卡旺卡，厦门的KOI，长沙的茶颜悦色，以及因为抖音爆红的答案茶等等。包括之前的答主写过的茶桔梗，都是这个类型。

3、100万+：人尽皆知的大品牌,开到全国的 一点点、coco等。（喜茶不加盟不讨论）可能是单店、可能是区域加盟，开下来在100万到200万。是的你没看错，就是这个价格。

如果你想开奶茶店，你需要把他认真的看成一个小型商业形态。需要计算的不只是投入，更重要的是投资回报率（ROI）；以及投资回报周期。我建议你按照1年计算。奶茶的主要成本在房租。其实，所有小型餐饮的主要成本都在这里。

至于怎么选择这三种？

1、先考虑你的物业条件。

如果是自有房屋，你就努力造吧，第一次开店的话，你觉得哪个开在你的铺子生意好就开哪个，所有的营销活动轮着番来。

如果你是租房，就要谨慎考虑了。先考察好意向品牌，（不是交钱，是心有所属），然后选择铺面/跟商场谈判/品牌会有面积要求等等。大型商场对中小品牌不是十分友善，有可能不能进驻，或者位置较差。

2、然后考虑市场空白。主要两个角度考虑。

绝对空白，因为一线优质品牌下沉三四线需要时间，你可以琢磨哪些一二线城市非常火，在三四线城市投资这一品类。

相对空白，约等于你的核心竞争力，约等于你的店的壁垒。换句话是，即使都是奶茶，你的明显就非常好喝，一口就能区分；你的明显就非常便捷，可以配送；你的明显就非常社交化，好看到弄潮儿们都愿意来。 而且别人抄，也只能抄个表皮的那种，复制难度非常大。

比如说吧，今年的最流行的奶茶是黑糖奶茶。乐乐茶、喜茶、鹿角巷都推出了。但是其实这个产品复制难度不高，难的是市场营销能力。但你要是还没听说过，那就说明你商业敏感度不高。而且一定没有关注我的公众号，我在创业社群里跟大家讲了非常久了，有的朋友已经自行研发了。

3、最后才是你能撬动的资金。

如果一件事情的商业逻辑走的通，哪怕没钱，你是可以放心借贷的。

如果你没有琢磨透彻这件事情，哪怕你只投资10万，也是会亏的一干二净的。创业成功与否，很多时候看的是你的思辨能力，商业逻辑。

好了，你现在应该也定下，是开店还是不开店？是不是开奶茶店？开哪家奶茶店了。

我们来详细的聊房租的事情。为什么我的商铺位置不好，房租却更高？

有些创业者租到位置并不好的四类商铺，可是房租却非常之高，很多人认为这个地方本来租金就好，毕竟大品牌都选择了这里。其实不是。

我们现在就来揭穿一些商业运作的方法，地产和品牌是怎么联手把你的房租“涨”起来的。

刚才我们说到，一类商铺给大佬，二类商铺给品牌，那么为什么品牌选不到最好的铺子还愿意进来呢？因为二类商铺租金非常的便宜。

便宜到什么程度呢？据我所知奶茶加盟店要多少钱，一些大型品牌在很多二三线城市很强势的时候，他进驻一家商场甚至是免费的。即使不免费，租金也有很大幅度的优惠，优惠期也很长，比如肯德基麦当劳。

招商部为什么要这么做呢？因为他们发现一个很有意思的现象，创业者没有选址经验的时候，就会找标杆，跟着标杆企业选址。而标杆企业，就是肯德基麦当劳外婆家们。在新手创业者看来，这些大品牌的选址能力是很强的，他既然进驻，就说明这个商圈是很强的，所以我跟进的时候没有风险。而跟进的时候给你的四类商铺价格又很高，你可能会想，位置这么偏，房租都这么高，这个地方果然是寸土寸金。

其实这就有点类似房地产和知名餐饮联手做的一个“局”。知名品牌以非常低或者0租金拿到位置较好的二类商铺，而其他人就跟着进来了，这时候招商部就会给你位置不好的四类商铺，房租也非常高，就是因为你没有选址经验，容易被二类商铺的品牌所迷惑。

四类商铺房租这么高，你可能会想，可能二类一类房租更高，其实不是，四类商铺房租高是因为招商部要拿你的高价格去补贴二类商铺的低房租。

比如一个大品牌在二类商铺的价格是每平方米每天5块钱，而我们在他旁边的四类商铺，位置没有它好，地段没有它好，也不处在人流上风口，但我们的价格可能是15块钱，为什么呢？因为这层商铺的均价是10块，要用你的租金去弥补二类商铺给人家免掉租金的那部分，平衡收支。

所以开餐厅选址，我们要面临的坑太多了。假如我们在不知道玩法的情况下，加入一个四类商铺，开业以后你很快就会面临两个问题，一个是房租过高，一个是客流太少，那我们基本上就没有盈利的可能性了。这就是为什么一些商场人气很高，有很多大品牌，可一些餐厅仍然破产。

那怎么办呢？有两个办法。一个就是我们知道了这些内幕以后，尽量去相应的渠道商去找铺子，因为我们已经知道，我们找铺子的那些公开渠道上，实际上是没有好铺子的；第二个就是可以选择加盟，因为加盟品牌的品牌号召力可以帮你字商场里以很低的价格拿到好铺子，如果品牌足够低的话，你是可以享受“二类商铺”的待遇的。

那么如果你选择好了一个商铺，又如何去跟房东或者房地产谈判呢？这里面也有一个小技巧，可以让你省下一大笔钱。

谈判的时候我们要知道对方的需求。他肯定是希望房租越多越好，而我们希望的是房租越低越好，同时能够拿到优质的商铺。有一种办法可以均衡。

在谈判的过程中，我们要说明我们的品牌给你能带来额外的客流，这是你希望得到的。其次我们有持续盈利能力，所以我们租的时间比较长。比如我们进入一个商场，干了三个月就倒闭了，那房东的房子会空一到两个月，拿不到任何房租的，对于他来说，是最大的风险。所以当我们跟他初级谈判的时候，证明我们有持续的承租能力，是除了房租以外的一个很核心的利益参考点。

所以在开店的时候有一些“内幕”“玩法”我们一定要了解，这样才能避免我们做一个冤大头，花多余的钱。在公众号“舌尖上的生意经”上，我会不定期给大家揭秘其中的一些小秘密，欢迎大家关注。

------------------------------6.12日更新-----------------------------------------------

上次简单说了房租的问题，我补充下选址的的一些小方法。餐饮创业，选址是重中之重。在餐饮创业之前，对选址怎么重视都不嫌多。以下有4个方面可以给你作参考。

一是写字楼办公区域比较多的地方，二是居民居住密集的地方

在写字楼开店可以保证中午的营业额，晚上也能为加班的人提供晚餐；选择在居民区附近，早餐和晚餐的生意会更好。

租一家店面的方式有很多种，可以通过网上了解，也可以根据门店上贴的出租广告，找到租户，最好是房东或者中介，尽量不选择转让的店铺，这样的租金会很高。

店铺选址的时候，餐饮店多有利也有弊，店多就会形成一种标识性，人们会对这个有一个整体的认知，比如说美食街的效应就能吸引到更多的人前来。同时这样的地方，竞争也不会太小，要想在这种地方进行经营，店面一定要做出差异化才行。

表面上看起来可能是人流量大，客流量也充足，但是可能因为停车不便，有障碍物阻挡，或者在视线的盲区，都有可能影响到顾客的进店率。

餐厅一般都开在商业街，不考虑租金的前提下，连接两条繁华商业街之间的街道，宽度在8—25米，就可以考虑。如能争取到两条繁华商业街中的广告位，火爆基本没问题。

那么，街道内要讲究什么？

2.1 一定要远离的地方

首先，必须远离垃圾倾倒点、公共厕所、高大树木、成片难以逾越的绿化带、隔离带等，因为这些会给顾客带来不便或不好的用餐体验。

其次，要避开强于自己的直接竞争对手的主要宣传位置，以免“以卵击石”。

2.2. 不必抢的“必争之地”

街道、过街天桥、地下隧道、地铁站的出入口处一般较为繁华，视性较强、交通便利，是餐饮店必争之地。

但租金比街道中间要高很多，人群流动较快，经营休闲食品为主的餐饮店，不必争抢这种位置。街道中间地带，虽人流密度较小，但有些人多次往返选择商品，也是不错的选择。

2.3 值得注意的细节

两个路灯之间的人往往不如两个路灯下的人多；靠近大型购物中心、超市、停车场的位置很好，如果资金实在有限，大型商场的地下一层、二层以上也不错。

3.1 新商圈不选。

新商圈优点：租金会比较低，无转让费，新的东西让人有好的憧憬，就跟人买了新衣服一样。

新商圈缺点：人流量很少，人流量可能长期很少，商圈可能永远起不来。

身边很多这样的例子，有个新商圈硬件条件一流，但开始运营半年多了，第一批商户已经死了9成了，剩下一个大牌子撑场子。

小商户能坚持半年就了不起了，房租交出去是沉没成本了，但他们还需要养人，还有机会成本呢。

3.2 一条街店面转让过多的不选。

店面转让过多奶茶加盟店要多少钱，说明这条街出现了系统性风险。就跟股市出现了系统性风险一样，所有股票都要遭殃，这个时候没有所谓的绩优股和蓝筹股等例外，场外观火是明智的选择。

这种不可控的系统性因素可能是附近道路的改建，可能是城市整体规划的改变，可能是顾客商圈选择上发生了变化等等。

餐饮店选址都知道好位置最容易发力，但是好的地段租金和竞争也大。这对于大部分小餐饮老板来说多少有点难以负担。与其为了租金累得要死要活，不如退而求其次找适合自己的群体，转战城中村商业街或者居民区，也是一个好选择。

有什么餐饮方面的问题，都可以私信我，或者来我的公众号——舌尖上的生意经——找我。