17年27万亿卖地款详解

刘展超

1999年至2020年，这17年是中国土地资产化最迅猛的时期。这17年中卖地收入27万亿，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。

这笔巨额收入更是一本大账：其收入结构什么样？怎么花？未来趋势如何？

从2007年开始，全国土地出让收支全额纳入政府性基金预算管理。因此，现行土地出让收入为“毛收入”，包含了成本补偿性费用。在土地出让支出上分为两大类：一类为成本性支出，包括征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等，这类支出为政府在征收、储备、整理土地等环节先期垫付的成本，通过土地出让收入予以回收，不能用于其他开支。

按照财政部过往推算，此类成本性开支大约占土地出让收入的八成。如2014年，扣除成本性支出后，当年形成的土地出让收益为8987.93亿元，同比增长13.3%，占全国土地出让收入的20.9%。从2008年到2014年7年间的数据看，土地出让纯收入为58281亿元，总收入为199228亿元，收益比为29.2%。

除了上述成本性支出，还有一类为非成本性开支，从扣除成本性支出后的土地出让收益中安排，依法用于城市建设、农业农村、保障性安居工程三个方面。

我国城市建设和房地产市场发展并不均衡，东部大城市对于土地的需求远大于中西部地区，地方政府获得的土地出让总体收入也远高于后者。

从2014年的情况看，东部地区土地出让收入为24605.86亿元，增长7%，占57.3%;中部地区为10483.35亿元卖地收入27万亿，下降0.8%，占24.4%；西部地区7851.09亿元，下降2.6%，占18.3%。分省情况看，北京、天津、湖南、陕西、青海、西藏等16个省份正增长，辽宁、黑龙江、海南、云南等15个省份负增长。

从2014年到2020年，这两年全国土地出让收入增幅持续回落，并在2020年出现了超过20%的降幅。主要有两部分原因：首先投资增速放缓导致用地需求不足。其二，房地产市场低迷导致土地出让面积萎缩。

受房地产市场持续低迷的影响，2014年全国土地出让面积27.18万公顷，同比下降25.9%。其中，住宅用地下降26.1%。全年土地出让合同价款3.34万亿元，同比下降20.6%。2020年，国内楼市除了少数几个特大城市外，其他地区基本上仍然处于去库存阶段，开发商拿地意愿很低，地方土地收入一降再降。

财政部的数据显示，2020年1至12月，全国国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。

目前，我国大部分地区楼市前景不明朗，未来土地出让收入势必会受到直接影响，能否再创新高看来难度很大了。中国的土地市场迎来拐点了吗？

土地出让收入目前几乎全额归地方政府，像北京、上海等地土地出让收入常年在千亿以上，这也为当地的城市建设和经济发展提供了很大支持。一旦土地收入下滑，对这些城市的冲击有多大，也需进一步观察。

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