文/陈雷 诸葛找房首席分析师

本文系百度App“返乡楼市见闻”系列第11篇

距离过年还有十多天，在山东德州老家工作的表弟就频繁给我打电话，问什么时候回家。我知道他是想等我回家后问问什么时候买房合适。老家赶上棚改拆迁，表弟家拆迁后一共分了4套房子，叔叔住一套，他住一套，还有两套准备卖掉，去城里买个房。

以前在城里买房对我们村子里的人来说，是绝对的奢侈，很多人耗费数十年积蓄才能凑得起一个小二居的首付。记得小时候，谁家在城里买个房，那是至高无上的荣耀。而现在，因为棚改，很多人轻而易举地实现了这样的梦想。我们村一百余户人家，最多的分得12套房，平均每户3套房。

图：农村拆迁现场

2020年德州计划改造棚户区共计82个项目61161套住房，其中2020年提前开工的19006套。而2020年德州的新房销售面积815.56万平方米，同比增长14.4%。商品住宅销售面积728.64万平方米，同比增长18.5%，如果按照平均每套房100平米来算，大概是7.3万套房子，棚改计划占比销售的83%。可以肯定地说，2020年兴起的棚改不只是去库存，更是彻底改变了三四线的发展轨迹。

前天和高中同学聚餐，叙完当年的同学情之后，我调侃他们，咱大德州最近发展相当迅速啊，一个四线城市，感觉都快赶上北京的四环了，高楼林立，小区一个接一个，而且看上去还很高端，容积率、绿化率、物业管理和周边生活配套都相当有范。

图：从家里看出去，遍地都是新盖好的楼和施工项目

同学苦笑着说：以前我还比较建议你在北京混不下去的话，可以回家，但现在你可能回不起了。表面上看，成立了几年的开发区修建的很好，但真正盈利的企业没有几个。而高铁站修在距离城区几十公里外的地方，周围什么配套都没有，城区开车过去要1个多小时，因为位置偏僻，年初刚开盘的时候4000不到，无人问津，现在均价7000多，还要抢。整个城市沉浸在买房的氛围里面，实体经济发展凋敝。讽刺的是，我从北京坐高铁回德州，也是一个小时。

赶忙查了一下数据，结果令我大吃一惊。德州市2020年商品房销售额482.44亿元，增长47.1%，其中，住宅销售额434.53亿元，增长52.8%。而2020年德州GDP为3308亿元，同比增长6.7%。52.8%对比6.7%，房地产市场绝对是疯了。

6个同学里面，还有1个同学没买上房。房价上涨后，收入并没有相应提高，而2020年买房的那些人，要么就是本来就准备了积蓄想买大三居，结果没来得及迅速上车，但还能勉强换成小二居；要么就是像我弟弟那样的拆迁户，有一笔意外之财。

表面看，德州的销售市场喜人，房价上涨很快，但越涨人们的购房热情越高，于是那位没有买房的同学抱怨，到底哪里冒出来那么多有钱人。我把弟弟的故事讲给他听，他沉默不语。其实我还有个更残酷的故事没讲，北京大兴第二国际机场修建的时候，一个朋友的舅舅拆迁分了21套房，小姨分了13套。

改革开放改变中国用了40年，而棚改只用了1年就让德州的房价飞了起来。

德州所在的山东省也是棚改大户，已连续四年棚改总量位居全国第一。

2020年山东省棚户区改造计划开工84.33万套，基本建成23.72万套，并将通过加快公租房竣工分配等完善住房保障市场。2020年全国棚改计划量为580万套，山东占比为14.5%左右。

这其中，尤以菏泽最为知名。菏泽原本是个默默无名的四线城市，在山东的经济水平也不高，2020年排名倒数第五，总量仅1356亿元。不过，2020年12月中旬，一则率先取消限购的政策，让它一夜爆红，也让外界看到了这个城市的棚改成绩，其2020年、2020年、2020年棚改规模连续三年位居全国设区市首位，被媒体戏称为“拆迁第一市”。菏泽的棚改经验成为各地效仿的榜样。

“我市创造的‘菏泽棚改速度’得到了各级各部门的广泛认可，全省棚户区改造工作现场会连续两年在我市召开，省内外50多个城市先后到我市考察学习棚改经验，广西壮族自治区专门邀请我市作了棚改经验介绍，菏泽的知名度、美誉度有了明显提高。”菏泽市住建局局长吴修印说。

不过，与此同时，菏泽当地的房价迅速蹿升。数据显示，2020年菏泽棚改加速之前均价为5000元/平米，2020年均价达到8000元/平米，3年时间涨幅超60%。货币化棚改无疑是最大的推手。

高房价之下，三四线的上班族成为最大的受害者。山东的三四线有个三好女婿标准：医生、教师、公务员。而现在尴尬的是，买不起房的也是这三类人。

一年内销售额增长52%，德州这种过度急功近利的棚改现象令人担心，这明显属于需求透支，后期如果没有相应的经济支撑，经济下行在所难免。而房价如果没有居民消费上涨支撑棚改大妈获5套房，长期横盘也是大概率事件。

棚改大旗一挥，数以万计的房子崛地而起，房价应声上涨。2020年德州的棚改计划还未出炉，但已经出炉的几个省市状况堪忧棚改大妈获5套房，很多省份计划被拦腰斩。我们村一期拆迁结束后，赶上棚改货币化改革，开发商几乎没有什么利润，二期很自然就被搁置了。

棚改对资金来源的依赖性极其严重，如房企融资情况一样，2020年融资环境放松，企业纷纷无节制的贷款，导致2020年开始进入偿债高峰期，调控超预期，市场下行较为严重，大型房企纷纷打鸡血缩编制，小型房企在寒冬面前瑟瑟发抖，能不能熬过尚是一个未知数。

棚改亦如此。2020年下半年棚改货币化改革，失去资金支持又没有自身支柱产业的三四线，拿什么去满足老百姓对于住房的渴望，尤其是之前大刀阔斧地拆迁，已经给他们内心留下深深的印象。子曰：不患寡而患不均。同一个村子的拆迁如果标准不一，二期推行下去的可能性几乎为零。

2020年销量暴涨，去库存效果显著，却是建立在大量的棚改基础之上，而棚改结束后呢，又将会有大量的库存产生。用棚改货币化刺激去库存，简单粗暴，但带来的负面效应也不少，一旦楼市生变，很可能会成为受害者。