2000年过去了，我很怀念它。

那时候天空很蓝，空气很甜。

午间在阁楼里睡觉，抬眼能看到奶牛一样的肥白云朵，闭眼能听到嘴痒的知鸟在耳边唱歌，只要想建房子，就能去申请住宅用地，批下来了交一两万的土地出让费，就可以造房子。

那时候的我们，谁也没想到不出十年，国家就不让我们自己造房子了，必须买政府的。

就像大家年轻时候交养老金，期待国家养老，后来有一天国家说这事我们不管，养老还得靠你们自己，钱退回给你们，交了多少退多少。

周杰伦刚刚刮起龙卷风，霆锋抱着吉他唱着《因为爱所以爱》，清华大学的卢庚戌邀请李健成立水木年华，正在筹备第一张专辑。

那时候，万科全年销售额还只有330万元，利润则要在此基础上除以10。

碧桂园才刚刚走出顺德，还没走向全国，只是落子广州和佛山，而恒大的第一个项目金碧花园刚刚创造了广州昼夜排队购房、日进亿元的销售奇迹，那时候还没有融创，孙宏斌正带着顺驰在天津攻城略地。

那时候，武汉的房价均价不过2000，我的家乡，一个五线小县城的均价550元。

17年后，翻了足足十倍，均价达到了5500，部分楼盘甚至已经到了8000，而开车只需两个小时就能到的江夏区，此刻的房价也不过八千。

01

风口上的猪

县城属于那种典型的人口流出代表，大量的外出务工人员涌入北京、上海、浙江和广东，城市里头晃悠的除了遛狗逗鹰的老年人和脸蛋青涩的学生，几乎都是一些个体商户，很少看到皮肤黝黑的青壮年，而在县城下面的农村里头就更少了，几乎只有老人和小孩留守在家。

至于产业，除了一个大多数都只是圈地拿政府补贴的工业园之外，没有任何一家像样的企业。

2017年之前，县中心的房价常年在2000-3000中间浮动，如同一碗摆在桌面上的水，稳得不行。

2013年的时候，曾短暂地突破了3500，不过没多久又重新跌了回来。

那个时候的一波上涨，原因是为了扩大城市面积，政府搞了个东进西拓，要搞两个新城，我的发小老猪从小就跟着老头子养猪，后来的产业越做越大，在县城东方郊区的位置办起了工厂，没想到这厂子后来成了规划中的核心地带，百米开外就是新政府所在地。

但是，养猪的挨着政府，就像《金瓶梅》中的潘金莲和武大郎，《水浒传》中的一丈青与矮脚虎，看上去就不登对。

而且，规划地图中，东南西北方向都是什么市体育中心、商业综合体、人民公园……隐隐一副政务核心CBD的模样。

老猪喝的墨水不多，我们上高中时候，他就已经在广东闯荡江湖了，后来被生活这婊子狠狠的敲了无数闷棍，灰头土脸的回到县里。

但，他不仅吃过猪肉，还见过猪跑，听到这个消息之后，他如同《少林足球》中被灵魂歌手酱爆给感染了的猪肉荣一样，双眼猛的冒出一团火，飞快的拆掉了养猪场，1992年的杨国强从包工头摇身一变成了房地产商，15年后，五线小县城的老猪同样摇身一变，从卖猪肉的跨界了几重山，也变成了房地产商。

当时新城规划这个概念，在各方宣传下，火得一批，老猪的房子卖的飞快，真正应了那一句老话：站在风口上，猪都能飞。

更可怕的是，当年如火如荼的大跳步似的建新区，数十家开发商，有八家都是跟老猪一样，没有过任何开发经验，拿钱袋子往头上一套，改头换面就搞起来了地产开发。

大家齐心协力众志成城，一门心思扑在盖房子，一门心思捞银子。

这些没有金刚钻偏要揽瓷器活的人，几乎没有一个愿意搞配套、搞商业、搞学区。

在他们看来，这玩意儿纯属烧钱，浪费，盖个3-7层的商业，远远不如搞一栋24的高层，或者33楼的超高层。

当年抢房的那些人看到的是，形态各异的规划概念，饱含期冀的未来预期。

再加上开发商像是在「做慈善 」似的卖房，什么「零首付 」，什么「五千抵三万」，什么「 购房送装修送家电，甚至还有送车的豪礼」，人们便一拥而上。

殊不知，任何营销手段的本质都只有一个：羊毛出在羊身上。

人们蜂拥而至，但一时火热的背后是：我们这个典型的四线末的城市，市里常住人口不过30万，土地面积却有2968公里，明显可以看出，土地面积远远超过了人口，换而言之，只要地方有那个心，每个人都可以给你建一栋房子。

但是，这些东西，普通人民是看不到，也想不到，更不会去想。

新区规划得再好，也没有那么多人去填满，去了的人图的预期，但万万没想到的是，他们只想干一票，捞了钱就跑路。

02

清晨的韭菜

然而，这还只是新区中的住宅产品，商业综合体就更不用说了。

开发商都知道县城商业难做，原因在于人们的消费习惯难以更改。

就好比现在，即使老家已经新建了几个大型的商业综合体，甚至还有万达广场这样的巨头，但人流量比起老城区一个开了十五年的老商场，依旧是天差地别。

对，就是湖北小城市中的巨无霸—中百仓储。

就是这个家伙，把控着县城80%以上的商业流量，县城的商业几乎是一片死海，无论你怎么搞，都只能分享其余20%的流量，且，盯着蛋糕的还不是一家。

当时年幼的我，就在新区做商业策划，但是因为眼界和经验问题，搞来搞去没有任何进展，老板神通广大，不知道从哪里请来一个大城市的来客，一个顶尖的商业地产操盘手。

这位爷，在做了一个神级的市场调研后，跟思过崖上的君子剑岳不群一样，开始了闭门修炼，一周后出关，于是一套集产品、招商、销售于一体的系统化“吸血”方案就摆在我这位原策划总监的面前：

既然是销售，那就要从产品形态上，确保商业是可售的，中心一个盒子MALL，周围一圈商业街，哪怕是四层的也无所谓，加大临街面，多做内街，哪怕有死角也无所谓；

然后把中心的盒子MALL以意向签约的形式名义上盘活，本地商业不来，我们不怕。

我们找全国知名的商业企业，王府井就挺好，把意向签约做了，至于“来不来”无所谓，先把签约仪式做大，推广面做宽，要做到人尽皆知，给后期的商户信心。

至于以后能不能真的进驻，那是以后的事情。

趁着意向签约的热乎劲儿，抓紧卖商铺，把围绕盒子MALL的一楼、二楼临街铺先卖了，至于高层区的，如果卖不掉，直接抵押给银行。

一切迎刃而解，还得是大城市里来的人吃过见过，真心会玩儿。

第一，成功把10万方的商业切割成4万方的盒子MALL+6万方的街铺；

第二，有了王府井意向签约的盒子MALL，商业就看起来有了核心，让人对未来的人流量充满期许；

第三，有了人流量的期许，围绕盒子MALL的街铺就看起来有了价值，起码低层区的街铺销售没问题；

第四，高层区的街铺，有了低层区的售价背书，即便抵押给银行，抵押价格也不会低。

更关键的是，有了王府井的概念背书，有了商业背书，连40万方的住宅都卖的比周边贵15%。

两年后……

街铺的低层区已经销售七七八八，高层区已经从银行套出来了现金；预售的住宅早已售罄，综合售价比预期高了15%以上，但交房日期已经过去一年半，别说水电消防毫无动静，建筑立面都还没做好。

我离职以后，只要经过那里都看到有人在维权。

而商业方面，曾经意向签约的王府井在考察完商业环境后，果断撤场……

盒子MALL烂了，低层区的街铺租不出去，买的住宅交房遥遥无期，甚至有烂尾的趋势。

当时，那个老板是亲口跟我这么说：“你们当地政府招商，把我骗过来搞商业地产，我就骗你们这些当地人，捞一票就走，我以后不会在这里再砸一毛钱。”

再后来，那个同样是野路子出身的开发商，跟温州江南皮革厂的黄鹤一样，带着小姨子跑路了，从此，再也没有回来过。

但是，跟黄鹤因为经济危机而破产不同的是，那哥们吸了无数血之后，早已赚得盆满锅满，跑到江夏区拿了几块地不说，还在光谷附近收购了一个烂尾楼，混得风生水起。

03

似火的骄阳

到了2016年，新城区几乎已经建设完成，但是一如我所料的是，人流量寥寥无几。

住宅方面一到晚上，亮灯率惨不忍睹，入住情况就可想而知了，而商业方面那20%的蛋糕实际分下来，连1%都不到，卖不出去，租更租不出去，后来，大佬们出手了，不得不感慨，在房价的走势上，政府这个最大牌的玩家，的确有着超强的控制力。

楼市像天上的云朵，随手都能捏成各种形状。

一个毫无竞争力的小城市，房价究竟是怎么在一年内从3000涨到近7000，而新区的房价更是直逼8000的呢？

我初略的算了一下，前前后后，地方大佬打出了一套组合拳，这套拳法之中，总共有五招。

第一招，教育资源重新分配

在此之前，市里除了几所公立高中之外，在下面的乡镇，尚有四所公立高中，每个可以容纳3000多名学生，是广大乡镇地区就读高中的首选。

一来，市区高中对中考考分要求更高，在本来教育资源就十分贫乏的乡镇地区，能考上市高中的凤毛麟角，二来，市里的生活成本要比乡镇高出不少，对于乡镇家庭来说，压力很大。

那时候，乡镇高中和市高中你走你的阳光道我过我的独木桥，两不相干，乐得自在。

而从2016年开始，市政府逐步关闭了所有的乡镇高中，如此一来，乡镇上的少年少女如果要上高中，必须要来市里。

这就自然而然的造成了乡镇人口不得不往市里进行迁徙，一个来上学的学生，背后就跟着一个家庭，这加起来一万多名的学生，是个很庞大的群体。

在关闭乡镇高中的同时，政府并没有额外在市区增加公立高中的数量，只是联合了房地产集团东进北拓的新城区之中搞了两个版块，美曰其名：教育新城。

很快，市区里头原本的公立高中就全部搬迁，从老城区搬到了新楼盘林立但人烟稀少的新城区，想要读高中，就只能在新城区里头就读，很快，这片区域的房价就起飞了，很简单，读书是刚得不能再刚的需求，人多了，购房需求上涨了，房价没道理不涨的。

为了促进新城区新楼盘的购房需求，政府又出了第二招，将老城区的医院也悉数搬到了新城区小县城，只留下了一些小诊所，这便是医疗资源重新分配。

如此一来，在外挣了钱的子女，为了父母的养老，也乐意购买新城区的楼盘。

第三招就是老生常谈的了，棚改。

这世道，没什么比棚改更能制造刚需了，房子一拆，钱到手，棚户区的居民拿到补偿之后能做什么呢？投资？创业？还是搬到别的城市去？别想了，不赔房，只能买新房的，此为之前三四线最有效的维持推动房价的手段。

提起拆迁户，很多人艳羡不已，毕竟一下子少奋斗二三十年，甚至直接农奴翻身把歌唱了，值得艳羡的仅限于一二线城市，小城市的被拆迁户，十有八九欲哭无泪。

别的不说，我们这拆迁的政府补偿金是1平米=2700元，装修评估另算，好一点能评估个500-700。

问题是，自从棚改以来，咱这平均工资两千出头的小城市的均价是5500了，到了2018年开年新区碧桂园的开盘价直接喊出了7500，二期开盘更是达到了骇人听闻的八千，2019年开年，恒大与绿地也来了，均价拔高个一两千不是梦。

很残酷的一个结果是，原来小城市的拆迁款，不说置换一套房了，也只刚刚够付个新房的首付，装修还得绞尽脑汁的去筹钱，再用余生十年二十年来还银行贷款。

政府出的第四招是：农村宅基地收回。

这与关闭乡镇高中可以说异曲同工，也可以称双管齐下，总之，市政府以极低价格收回了部分农村宅基地，你反抗是没用的，毕竟土地是国家的，当地政府有解释权。

如今常年在农村生活的大多数是老人，有一些是子女在沿海打工，自己在农村看家并且帮忙带孙在的，也有一些是子女就在市里工作，但是因为不习惯城市生活而自己选择留在农村的，这下好了，农村的宅基地没了，已是油灯昏黄的晚年了，还能去哪？为了安置老人，子女怎么做就可想而知了。

接下来便是第五招了，舆论引导。

政府打出了四招全面覆盖的组合拳之后，原本平静得如同一潭秋日湖水的房价，荡起了涟漪层层，房价有涨起来的势头了，剩下的，只需要用舆论宣传对剩下的人进行思想引导即可。

所以，在当地的新闻报纸上，在楼盘销售人员的嘴巴里，在邻里乡亲的口口相传中，越来越多的人相信：

房价要上涨了，再不买房就亏了；

现在6000多也是低点，未来要涨到8000多，一万多。

国家要重点发展武汉小县城，武汉的房价都翻倍了，我们这里也要涨；

武汉的城际铁路马上就要开通到我们这儿了，以后很多人会在武汉上班，在我们这儿买房.....

这一套五连招的组合拳打出来之后，楼市这一潭死水终于掀起了大波澜，市区活跃人口不到30万的小城市，甚至日光盘也屡见不鲜。

眼瞅着如此火热，买一套看上去转眼就涨了十几二十万。

那么，买两套、三套、四套呢，那岂不是能赚一百多万，这在工资到现在还没到三千的县城当中，辛辛苦苦打一辈子工，都未必能赚这么多钱。

于是乎，砸锅卖铁，又上了第二套，甚至第三套……

04

似血的黄昏

当时间的车轮滚到2019的时候，人们惊奇的发现，房价开始跌了，因为棚改已经搞完了。

到2019年5月的时候，人们又发现，很多人已经在开始抛售房产了，但是，压根就没人接盘。

因为县城之中，几乎都是人手两套房。

虽然近几年的居民人口没有减少，也基本没有增加，但是常住人口却在减少。

原因是我国小城市经济的产业结构，大多数都是以传统加工制造业为主。

在互联网、时代和高科技的冲击之下，传统制造业已是夕阳产业，更多的人只能往更高更大的地方去谋生，去北上广深或者各自的省会城市赚钱，毕竟，大城市有现代服务业，对就业人口的容纳空间更大。

而他们心心念念的会来买房的武汉人，一个也没有出现。

毕竟，相比一个小城市，武汉江夏这样的地方，无论是养老，还是自住，还是投资，价值更大，均价也只高出了一两千。

经过这一套组合拳之后，各得其所的地方和开发商开心了，一个解决了财政和债务问题，一个终于解套并且还大赚特赚了，但是，在上一波房价高峰入场的人，有可能终生都被套了。

这一波县城抢房潮，是一次对小城市中产的致命收割！

前不久，财大气粗的老猪邀请老家的乡亲们吃饭，就在他新建的县城唯一的五星级大酒店中。

这几年，随着新城区从落地生根到大圆满的建设完成，他已经成为了我们县城金字塔顶端的人物，但是，无论兜里的银子有多少，无论外面的世界多精彩，老猪像一颗千年老树，根已经深深的扎进了这片广袤且蛮荒的土地最深处。

7年了，就没动过一丝一毫的离开念想。

席间，我问老猪一个问题：

人往高处走，你这么有钱，为什么不跳出县城这口井，去更大的地方呢，要知道，在漫长的时间周期里，县城的地产开发，一定是会枯竭的。

老猪端起酒，仰头干掉之后，说道：

“你们这些阳春白雪的书生，虽然书读得多，但对这个世道还是没看透啊，你以为杨国强张玉良那些人干嘛要扎根小城市？原因其实很简单，小城市的韭菜太嫩，人太好骗，钱太好赚了！”

05

痛心疾首的他们

现在，我每次回老家，几个狐朋狗友说到房子都一副痛心疾首的样子。

也有不少人咨询过我县城的买房攻略，我给出了六个建议，不止是我的家乡，大部分四五线城市的楼市都是一个模子刻出来的，所以，如果你再有老家的亲戚或朋友有买房的想法，请将此文转给他。

1、千万不要投资小城市的所谓新区。

灯都不亮，谈何投资，夜晚灯不亮意味着入住率堪忧，意味着基本没有租赁市场，意味着二手房市场及其寡淡，这么多意味的意思就是买了之后，大概率卖不出去也租不出去，现在早就过了买到就是赚的世道。

请记住，未来的房地产投资是一种“防御型投资”。

主要的作用，就是用来抵御长期通胀，仅此而已。

2、千万不要碰小城市的商业综合体，因为真的没有那么多好的商家愿意进驻县城，概念吹得越大，越可能是坑，对了，凡是小城市的商铺，都别碰，99%都要沦为炮灰。

3、小城市的房产，只有居住功能，没有金融属性，也没有任何投资价值。

学区房也不顶用，因为在多数小城市，因为人口和生源的原因，租售早就已经默默同权，只要有租房证明就可以就读。

4、小县城的房子，可以卖吗？答案是可以，但是一定要记住，只能买一套！

5、至于这一套房买在哪里？

掂量自己的斤两，目的越纯粹越好，千万别抱着任何不切实际的幻想。

记住，小城市中，地段就是王道。

我买房，就是为了住，哪里有配套，哪里有学校，哪里有商场，哪里烟火气更浓郁，我就住在哪里。

6、如果买了一套之后，兜里还有多余的钱，实在不晓得放在哪里。

那么，走出小城这口井，往更高的地方看，去更大的城市买。

什么是大城市？

我看过最好的一个解释是：省会是最后的屏障，400万人口是最小的规模。