。 如何做快餐选址基础评估 打仗讲究“天时地利人和”做生意也一样天时（开店时间节点，产品红利期），地利（选址）， 人和（营销和团队）缺一不可，说不清哪个最重要，但选址失败，想翻身的难度之大，绝对 超过其他。从来没有好铺子和坏铺子的区别，只有与产品（以及经营能力）是否匹配的店铺， 一千一月的店铺和十万一月的店铺都能做生意，但匹配度越高的店铺盈利的概率也会越大， 这点我在听比目之前一期私教班时也有一位品牌负责人多次提到。 1 租金与营收比例 一般而言，3 天的营业额要大于月租金，我个人能承受的极限是 6 到 7 天。如果一周都收不 回租金成本，风险就实在偏高了。至于如何评估每日营业额，这个就要靠经验了，如果是没 经验的小白，最好的办法就是评估周边最近的十家同类型商铺的平均值，然后再打个 6 折。 2 商圈档次 商圈档次几大类各不相同，我从高到低简单说说。 我 个 人 首 先 考 虑 的 是 城 市 商 业 中 心 ，但 城 市 商 业 中 心 也 有 很 多 问 题 ，比 如 租 金 高 ，转 让 费 高 ， 关 系 复杂（ 这 个 不 是 一 般复 杂 ，我 曾 经在 我 们 这 边 的商 业 中 心蹲 点 时 听 到 看到 的 能 写 本书 了 ， 房东的背景，直接决定了你被各个部门为难的频率高低。

上到城管街道办，下到保洁物业电 工 ，甚 至 小 混 混 回 收 潲 水 的 ，一 个 环 节 搞 不 好 都 是 麻 烦 ，假 如 是 个 外 地 人 通 常 更 容 易 受 欺 负 。 总结一下，城市商业中心是高成本撬动高利润，而且竞争白热化，需要随时根据市场调整， 适合大佬或者老司机，不太适合小白。 -可编辑修改- 。 其次是社区商业中心，附近主要居民区，写字楼或学校集中。另外开发区的商业中心也归类 为社区商业中心。再其次是零售商场，指的是不再城市商业中心内的购物中心，百货大楼和 大型综合超市等商场，另外，零售商场分已开业和待开业，小白千万不要去赌待开业，风险 偏大。再下一档是交通枢纽的商业中心。个人最不待见的是其他封闭通路的商圈。 3 营业面积 这个依据项目而定，一般来讲，还是要根据营业额决定，比如我跟这边商业中心的一个老板 聊过，他 100 平米平均一天营业额 6000，我 8 平米一天也 6000，但他在 2 楼，我在临街。 租金算下来差不多（一般商圈二楼的房租是一楼的一半，但商业中心这种地方，一楼五到十 平的叫小金铺，房租奇高，目前我见过最贵的是 3 平米 3 万月租）。

所以我们都赚得很开心。 不过这两种就导致我们的经营项目天差地别，他卖可以做下来吃的冒菜，我买打包就走的快 餐。如果我俩互换项目，都得赔死。这就是我说的匹配度。 4 门头与进深 同样面积的商铺，门头越宽越好，门头太窄感觉像小杂货铺，不起眼，展示面也不够，进深 再深都不值钱。 5 路宽与人流走向 分双向道，单向道，护栏（四车道）。双向道分值最高，四车道或 40 米宽道路会影响交通和 接近性，道路中间有栏杆，安全岛阻隔的主干道分值越低。 6 人流量和立地条件 立地条件最佳位置就是指各个道路的十字路口，T 字路口，三岔路口。在固定人流量的区域， 可以多方面展示无疑是极大优势。 -可编辑修改- 。 而人流量一定要结合人流走向去判断，上文商圈档次中把交通枢纽的商业中心排得比较靠后 的一个主要原因就是人流走向人们大多形色匆匆，购买力会相应减弱。 以上这些是选址的一些重要指标要做的基础评估。 开店前调研的一些小数据 上面讲了选址的一些重要指标要做的基础评估，之后要做的就是竞争评估，包括品牌，开业 时间节点餐饮店选址，卖场潜力，停车配置，营业时间（24 小时营业当然营业额高，但要综合考虑人工 成本），相对位置，对手距离等等。

个人经过两次调研后总结了以下几点经验： 1、 在最繁华的商圈找商铺多半是浪费时间。 这些地方每天都有无数人在盯着，根本轮不到你，就算有机会碰到，租金也会高到让自己后 悔遇见它。有多难，我可以举个例子，我曾经在我们这边的繁华商圈看到一个很不错的地方， 但是生意很一般，我就估计这地方可能要转让，结果隔三差五就去那边溜一圈，差不多过了 半个月多月，终于有一天等到那地方关门了。然后我就在网上找有没有相关的信息，结果果 然不出所料，有它的转让信息，等我电话打过去，被告知已经转出去了。所以餐饮店选址，繁华地段好 的位置玩的都是资本，如果没这资本那就别在这块浪费时间了。 2.大 的 主 干 道 真 心 不 适 合 做 小 餐 饮 。 大 的 主 干 道 上 ，人 流 量 很 大 ，往 往 看 起 来 会 非 常 诱 人 ，但 是 这 样 的 地 方 绝 对 不 适 合 做 小 餐 饮 ， 因为人流不会在这些地方停留，而且在主干道上的餐饮店常常会给人一种很贵很不好吃的感 觉。再者说，这样的地方成本也要比其他地方高出很多，除非你开店纯粹是为了打广告，增 加曝光率，否则这样的地方肯定会让你得不偿失。 -可编辑修改- 。

3.地 铁 口 一 定 要 确 定 人 流 方 向 。 很多地方在地铁口，想着人流量可能很大，但是最后发现人都从另一个口走了，这个口基本 上没啥人。这样的情况很多，很多地方看似有人气，但是实际观察后会发现并不是那样的， 所 以 这 样 的 地 方 在 选 择 的 时 候 一 定 要 谨 慎 观 察 之 后 再 综 合 决 定 ，尤 其 是 做 “快 餐 ”讲 求 的 就 是 一 个快，很多人在快中可能就忽略了你的店。 4.要 区 分 每 条 街 道 的 阴 阳 面 和 阴 阳 交 接 线 。 每条街道都有两面，很多街道都会有一个奇特现象，一面人流量很大，人气很旺，另一面却 没啥人气，看似中间只隔一条马路，门对门的地方，吸客能力往往会有天壤之别。阴阳角接 线这是我自己提出来的一个概念，就是在每一条街道上都有一个点，在这个点之前的街道人 气很旺人流量很大，过了这个点就基本上没啥人气了。 如果我们注意观察的话，通常都会发现，一条很长的巷子或者街道，